Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümler düzenlendikten sonra konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin ayrıca özel hükümlere de yer verilmiştir.
Konutlara ilişkin kira sözleşmeleri hazırlanırken bu özel hükümler de dikkate alınmalı, sözleşmeye diğer kira sözleşmelerinden ayrı olarak konuta özel maddeler eklenmelidir.
Kira sözleşmesinde özellikle kira bedeli, ödeme tarihi, depozito bedeli, kira artış oranı net olarak belirlenmelidir. Aidat ve sair giderlerin kim tarafından karşılanacağı da sözleşmeye açıkça yazılmalı, kiralananla birlikte teslim edilen eşyalar ve demirbaşlar tek tek listelenmelidir.
Burada sayılanların yanında ileride uyuşmazlık doğmaması adına sözleşmede kiralananın kullanım amacı belirlenmeli, konutun alt kiraya verilmesine rıza gösteriliyorsa, bu durum sözleşmeye yazılmalıdır.
Bazen kiracılar, evin satılması halinde haklarının satın alan kişiye karşı da korunabilmesi için kira sözleşmesini tapuya şerh ettirmek istemektedirler.
Kiracıların böyle bir talepleri olduğunda bu şerh yetkisi de kira sözleşmesine yazılmalıdır. Kira sözleşmesiyle ilgili dikkat edilmesi gereken bir diğer önemli konu kefalete ilişkindir.
Eğer kefalet alınacaksa kefaletin geçerli olabilmesi için yasal şekil şartlarına uymaya da özen gösterilmelidir.
TBK’nda kira sözleşmeleri için yazılı olması veya resmi memur önünde yapılması gibi herhangi bir şekil şartı düzenlenmemiştir.
Ancak sözleşmenin her iki tarafının da hak ve yükümlülüklerinin güvence altına alınabilmesi, uyuşmazlık halinde ispat kolaylığının sağlanabilmesi bakımından sözleşmenin yazılı şekilde yapılması önemlidir.
Bununla birlikte bazı durumlarda tarafların sözleşmedeki imzalarını inkâr ettiklerini ve bu konuda uyuşmazlığa sebep olduklarını görmekteyiz.
Böyle bir durumda sözleşmenin noter aracılığıyla yapılması, bu tip inkâr ve itirazların önüne geçilmesini sağlamaktadır.
Ayrıca ileride doğabilecek uyuşmazlıkların öngörülmesi ve buna ilişkin tedbirlerin alınabilmesi, muhtemel risklerin engellenebilmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerinin mevzuata uygun bir şekilde eksiksiz düzenlenebilmesi bakımından bir avukattan hukuki danışmanlık alınması da faydalı olacaktır.
Kira sözleşmesi kaç yıllık düzenlenir?
Kira sözleşmeleri, TBK’ya göre belirli veya belirsiz süreli yapılabilmektedir. Kira sözleşmesinin süresi örneğin bir yıl, beş yıl şeklinde belirlenebileceği gibi belirsiz de bırakılabilir.
Ancak belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında eğer tahliye taahhüdü alınmamışsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılmaktadır.
Evden bir kiracı nasıl tahliye edilebilir?
Konut kiralarında tahliye süreci TBK’da özel olarak düzenlenmiştir. Kanuna göre, bu sözleşmelerin sona erdirilmesi ve taşınmazın tahliyesi bildirim yoluyla veya dava yoluyla gerçekleştirilmektedir.
İcra İflas Kanunu’nda da tahliyeyle ilgili düzenleme yapılmıştır. Eğer koşulları mevcutsa kiracının ilamsız icra takibi yoluyla tahliyesini sağlamak da mümkündür.
Taşınmazını kiraya veren ev sahibi, tahliyeyi bildirim yoluyla sağlamayı amaçlıyorsa bildirimi yazılı şekilde yapmalıdır.
TBK fesih bildiriminin geçerliliğini, yazılı şekilde yapılmasına bağlamıştır. Tahliyenin bu yolla sağlanabilmesi için yasal sürelerin geçmiş olmasına dikkat edilmelidir.
Belirli süreli konut kiralarında bildirim yoluyla tahliye için on yıllık uzama süresinin geçmiş olması gerekir. Belirsiz süreli konut kiralarında da kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçmiş olması gerekir.
Ev sahibi ancak bu yasal sürelerin sonunda kiracıya bildirimde bulunarak, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Konut kiralarının sona erdirilmesinin bir diğer yolu dava açmaktır.
Ancak dava yoluna başvurabilmek için Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen sebeplerden bir veya birkaçının varlığı gerekmektedir.
Kiraya veren ev sahibi, evi kullanma gereksinimi duyuyorsa veya evin yeniden inşası ve imarı gerekiyorsa dava açarak tahliyeyi sağlayabilir.
Kiracı tarafından kullanılan evi sonradan satın alan kişi de kendi ihtiyacı sebebiyle dava açarak tahliyeyi sağlayabilir.
Kiracı kira borcunu ödememişse, tahliye taahhütnamesi verdiği halde taahhüt ettiği tarihte evi boşaltmamışsa, kiracının kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ev sahibi dava yoluyla tahliyeyi sağlayabilir.
Bunların dışında sözleşmeden doğan borcun ihlali nedeniyle de kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve kiralanan taşınmazın tahliyesi mümkündür.
Kaynak: Hürriyet
